A Corrida do Ouro da IA nos Data Centers Deixa os Reits Para Trás

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Impulsionado por uma demanda aparentemente insaciável por poder computacional, o boom da IA gerou centenas de unicórnios do nada, criou dezenas de bilionários e transformou grandes empresas de tecnologia de capital aberto, como Nvidia, Broadcom, Google e Meta, em mais de um trilhão de dólares em valor de mercado (R$ 5,37 trilhões).

Também inspirou uma corrida por infraestrutura talvez sem precedentes em termos financeiros. No início desta semana, o CEO da Meta, Mark Zuckerberg, anunciou planos para construir dezenas de gigawatts de infraestrutura de IA nesta década e “centenas de gigawatts ou mais ao longo do tempo”.

A um custo de US$ 50 bilhões por gigawatt, o equivalente a cerca de R$ 268,5 bilhões, isso provavelmente custará trilhões de dólares. A expansão da infraestrutura de IA deveria significar anos excepcionais para as empresas que historicamente a fornecem, os fundos de investimento imobiliário de data centers, conhecidos como Reits (Real Estate Investment Trusts). Uma espécie de “primo” americano dos Fiis (Fundos de Investimentos Imobiliários) brasileiros, os Reits são empresas que investem em imóveis geradores de renda.

No entanto, três das maiores, Equinix, com valor de mercado de US$ 78 bilhões (R$ 418,9 bilhões), Digital Realty, com valor de mercado de US$ 55 bilhões (R$ 295,4 bilhões), e Iron Mountain, com valor de mercado de US$ 27 bilhões (R$ 145 bilhões), não estão vivenciando esse cenário. Suas ações caíram 13%, 11% e 16%, respectivamente, no último ano, em comparação com o aumento de 17% do índice S&P 500.

Essas empresas são as proprietárias dos imóveis da internet. Elas compram propriedades, constroem data centers com infraestrutura de suporte e alugam esses imóveis para empresas de tecnologia. Elas deveriam estar lucrando muito, mas não estão, e isso provavelmente se deve a alguns fatores, como menor apetite por risco, restrições de energia e falta de acesso a mais capital e a um capital mais especulativo.

Atualmente, o mercado acredita que os chips da Google, Broadcom, Nvidia e outras empresas “capturarão os lucros econômicos da IA, e não desenvolvedores mercenários de data centers, como os Reits”, afirma Mark Giarelli, analista da Morningstar.

Não ajuda o fato de que os 20 maiores contratos de desenvolvimento de data centers assinados em 2025 foram conquistados por empresas que não são REITs de data centers, como Equinix e Digital Realty, diz Michael Funk, analista do Bank of America.

Questão de estrutura

Parte do desafio reside na própria estrutura dos Reits. Originalmente, ela foi concebida na década de 1960 para permitir que pessoas comuns investissem em imóveis, isentando as empresas do imposto de renda corporativo e exigindo que qualquer Reit distribuísse 90% de seu lucro tributável como dividendos aos acionistas.

Os Reits de data centers começaram a surgir por volta da virada do século e, em grande parte, cumpriram sua missão. Seus preços de ações acompanharam, em geral, os índices de mercado desde então, até que a inteligência artificial e seus gigantescos data centers passaram a dominar o setor. Agora, as coisas não estão indo tão bem.

A necessidade de pagar dividendos tão altos deixa as empresas com menos capital para reinvestimento em um setor onde o capital é rei. Assim, torna se mais difícil para os Reits públicos se comprometerem antecipadamente com as mesmas somas colossais de capital que seus concorrentes com bolsos fundos estão dispostos a investir. É uma tarefa árdua nesta nova era de disputas por data centers.

Como um Reit, “você não pode se expor dessa forma” como outros estão fazendo, diz Andy Cvengros, co-líder da equipe de mercados de data centers dos Estados Unidos na empresa imobiliária JLL. “Isso realmente as prejudicou bastante.”

Para fechar grandes negócios, Equinix, Digital Realty e Iron Mountain precisam competir com uma lista crescente de empresas bem financiadas. Algumas, como a Meta, que constrói seus próprios data centers e também os aluga de terceiros, são financiadas por fluxos de receita robustos. Outras, como as empresas privadas Vantage e QTS, que constroem e operam data centers, estão cada vez mais firmando parcerias com grandes gestoras de investimento.

Mas o poder de compra dos Reits é limitado por seus acionistas avessos ao risco, que se assemelham mais a investidores de fundos de pensão do que a investidores em ações de tecnologia. Os acionistas de Reits simplesmente não querem que essas empresas invistam em negócios que envolvam dívidas com um risco considerável de inadimplência, algo que atualmente é frequentemente necessário para construir um data center.

Além disso, os Reits geralmente tomam empréstimos em valores inferiores a cinco vezes o seu patrimônio líquido, em comparação com os índices de alavancagem de empresas privadas, que variam de 10 a 15 vezes. Tudo isso torna mais difícil para os Reits de data centers fecharem negócios com os maiores players, como a OpenAI, que atualmente tem uma dívida de cerca de US$ 1,4 trilhão (R$ 7,52 trilhões), sem uma forma clara de pagá-la, ou a neocloud CoreWeave, devido à sua dívida com classificação de risco especulativa.

A diferença na tolerância ao risco talvez seja melhor ilustrada pelo que aconteceu com os resultados da Oracle em setembro, quando anunciou lucros abaixo do esperado, mas projetou um aumento expressivo nos gastos para construir data centers. O preço de suas ações disparou 38%.

Já quando a Equinix comunicou algo semelhante aos analistas em junho, reduzindo as expectativas de receita, mas projetando grandes investimentos para data centers focados em IA, o preço de suas ações despencou 18% nos dois dias seguintes.

Existem outros riscos além da dívida. Alguns contratos de data centers multimilionários contêm cláusulas de rescisão antecipada, que permitem aos locatários encerrar o contrato antes do prazo acordado, com base em fatores imprevisíveis, como atrasos na construção.

Isso acontece com frequência. Mais da metade dos projetos de data centers em 2025 sofreu atrasos de três meses ou mais, segundo a JLL. E tanto a Microsoft quanto a Meta já teriam acionado essas cláusulas. A CoreWeave atribuiu um resultado abaixo do esperado no terceiro trimestre a um atraso.

As empresas de data centers públicos também não estão imunes aos desafios enfrentados por quem constrói infraestrutura de IA atualmente. Os gargalos de energia são um grande problema, já que simplesmente não há capacidade suficiente na rede elétrica para todos. “Quando temos um data center vazio que não está fornecendo megawatts de energia, isso prejudica os retornos”, disse Giarelli à Forbes.

Questão de localização

Em conjunto, tudo isso parece um mau negócio para um acionista de um Reit. Os Reits também são conservadores em outros aspectos. Eles se mantiveram concentrados em seus mercados principais, como o norte da Virgínia e Los Angeles, em vez de comprar terrenos em locais remotos e menos desenvolvidos. Mas é justamente lá que “a IA está sendo construída”, diz Funk, porque é onde há espaço para abrigar supercomputadores gigantescos.

Sem mais espaço em áreas urbanas já saturadas, os Reits não conseguem crescer exponencialmente. Essa é uma das principais razões pelas quais o crescimento da receita da Equinix ficou aquém do projetado para os analistas no verão passado, enquanto a receita da Digital Realty proveniente de cargas de trabalho relacionadas à IA diminuiu.

Mas também existe uma oportunidade. A maior parte do poder computacional da IA está migrando da construção de modelos para a sua execução, o que exige mais velocidade e largura de banda. Os data centers em áreas urbanas estão fisicamente mais próximos das pessoas que usam IA e também têm acesso a redes de fibra óptica melhores do que os data centers rurais.

Isso pode dar à Equinix e à Digital Realty uma vantagem competitiva no futuro. Os analistas estão particularmente otimistas em relação à Equinix. Eles afirmam que a empresa é a mais bem posicionada para executar modelos de IA, em parte devido ao seu foco intenso em velocidade e conectividade. A companhia já está expandindo rapidamente seu negócio xScale, que trabalha com gigantes da tecnologia como Amazon e Oracle, construindo data centers em ritmo acelerado. “Estamos vendo uma mudança de rumo muito rápida”, diz Cvengros.

Portanto, ainda não é hora de descartar essas empresas de data centers públicos. Há tanta demanda que existe muito espaço para ampliar ainda mais o crescimento atual. Veja o caso da Applied Digital, antes uma empresa pouco conhecida de hospedagem de data centers para mineradores de criptomoedas.

Em 2023, ela apostou todas as suas fichas na construção de data centers para alguns grandes clientes de IA. Como resultado, o preço de suas ações e sua receita triplicaram no último ano, elevando seu valor de mercado para US$ 10 bilhões (R$ 53,7 bilhões). Mas, para alcançar esse resultado, a empresa precisou assumir um risco considerável e receber um aporte de capital de US$ 5 bilhões (R$ 26,85 bilhões).

Para os Reits, que têm muito mais a perder e acionistas sem apetite para uma aposta dessa magnitude, o caminho é mais difícil. Eles precisam garantir que grandes oscilações estejam razoavelmente protegidas enquanto captam capital adicional. No entanto, para realmente lucrar com o boom da IA, será necessário fazer uma aposta clara e se comprometer com ela. Caso contrário, estarão sempre correndo atrás dos concorrentes na corrida da IA, em que a velocidade é tudo.

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