Como Data Centers, Clima e Juros Estão Redefinindo o Mercado Imobiliário
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O mercado imobiliário global deve entrar em 2026 em um processo de estabilização lenta, sustentado pela queda dos juros e por um crescimento econômico ainda positivo, mas “longe de um ciclo robusto de recuperação”.
Essa é a avaliação da Moody’s Ratings em seu relatório global de perspectivas para finanças estruturadas, que aponta melhora pontual em alguns segmentos de real estate, ao mesmo tempo em que mantém o alerta para “inadimplência elevada, vacância persistente e riscos macroeconômicos e geopolíticos”.
Segundo o estudo, a desaceleração econômica global não deve impedir a continuidade do crédito e do refinanciamento de dívidas imobiliárias, especialmente em um ambiente de “taxas de curto prazo em declínio”.
A Moody’s projeta que “o crescimento econômico mais lento, mas contínuo, e o declínio das taxas de curto prazo ajudarão os mutuários de imóveis comerciais (CRE) a refinanciar”.
Ainda assim, o desempenho do setor permanece desigual entre regiões e classes de ativos.
Estados Unidos: imóveis comerciais, empregos e vacância
Nos Estados Unidos, a Moody’s projeta apenas uma melhora marginal nas condições do real estate comercial. A combinação de crescimento econômico moderado e juros mais baixos deve ajudar mutuários a refinanciar empréstimos ao longo de 2026, mas a agência destaca que “centenas de milhares de perdas de empregos” previstas nos próximos meses tendem a “reduzir a demanda por espaço na maioria dos setores”.
Como resultado, o US CRE Credit Compass da Moody’s, que é o modelo da agência de classificação de risco para prever as condições do mercado de imóveis comerciais nos EUA, indica que “as condições gerais devem melhorar levemente até o terceiro trimestre de 2026, mas permanecer dentro da faixa classificada como neutro”.
O segmento de escritórios deve continuar sendo o principal ponto de fragilidade, já que a “vacância deverá continuar elevada na maioria dos grandes mercados”. Em mercados líderes que possuem “pelo menos 200 milhões de pés quadrados de espaço (equivalente a 18,58 milhões de metros quadrados)”, as altas taxas de vacância “são improváveis de diminuir em breve”.
Na hotelaria, os riscos de receita “também devem persistir em 2026”. O relatório aponta que a receita por quarto disponível retorna a níveis mais sustentáveis após fortes recuperações pós-pandemia, e “a redução do turismo internacional pressiona propriedades localizadas em mercados mais expostos”.
Recuperação frágil na Europa
Na Europa, a visão da Moody’s é de uma recuperação modesta, gradual e desigual. As condições de real estate comercial “provavelmente melhorarão modestamente em 2026”.
Essa recuperação será “apoiada por juros mais baixos e valores imobiliários estáveis ou em leve recuperação”, especialmente na Itália, Espanha e Reino Unido. Entretanto, Alemanha e França “devem apresentar um ritmo mais lento”.
A recuperação europeia segue “frágil” devido a “riscos geoeconômicos, fragmentação política e pressões fiscais”.
Ásia-Pacífico: cenário diverso
Na Austrália, a expectativa da Moody’s é que o desempenho dos ativos hipotecários (RMBS) melhore tanto para empréstimos de alta qualidade (prime) quanto para os de maior risco (nonconforming), graças às condições favoráveis de juros e do mercado imobiliário.
Contudo, a inadimplência (atrasos em pagamentos) diminuirá lentamente e permanecerá mais alta no segmento de maior risco.
No Japão, a baixa taxa de desemprego e o crescimento dos salários são fatores que ajudam a proteger os setores de ABS (Títulos Lastreados por Ativos) e RMBS (Títulos Lastreados por Hipotecas Residenciais) do país contra os riscos causados pelo aumento das taxas de juros.
Já na China, a qualidade dos títulos de ABS de automóveis (empréstimos para veículos) deve deteriorar-se moderadamente em 2026. Isso ocorrerá porque a qualidade dos ativos caiu e o país enfrenta a perspectiva de um crescimento econômico mais lento. A qualidade dos ativos piorou, pois a concorrência levou as financeiras a emprestar a mutuários de perfil de crédito mais baixo, com prazos mais longos e maior alavancagem.
Transformação digital e riscos climáticos
A transformação digital é um dos principais vetores positivos para o real estate global. Em 2025, os “data centers se consolidaram como uma classe central dentro dos títulos lastreados em hipotecas comerciais de ativo único (SASB CMBS) nos Estados Unidos”, e “a demanda por financiamento para data centers provavelmente aumentará [em 2026]”.
Contudo, a Moody’s alerta que “as limitações dos investidores institucionais quanto ao tipo de propriedade e à concentração de inquilinos podem restringir essa expansão”.
Sobre os riscos climáticos, a Moody’s avalia que eventos extremos devem se tornar mais frequentes e onerosos. Ainda assim, os impactos diretos sobre o desempenho dos empréstimos RMBS dos EUA “não devem causar problemas de desempenho material” em 2026, em parte devido à “diversificação geográfica dos portfólios”.
E o Brasil?
A única citação ao Brasil no relatório da Moody’s é sobre a projeção do crescimento do PIB (Produto Interno Bruto) para 2026, estimada em 2%, além da inflação de 4,3%. O texto não inclui uma seção específica ou comentários detalhados sobre o desempenho do mercado imobiliário do Brasil, nem da América do Sul.
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