Crise Global da Moradia Pressiona Compra e Aluguel, Diz CEO do GRI Institute
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À frente do think tank Global Real Estate and Infrastructure Institute, mais conhecido como GRI Institute, instituição sediada em Londres que conecta as principais incorporadoras, fundos e investidores institucionais globais a pesquisas do setor, o brasileiro Gustavo Favaron acompanha de perto a movimentação do mercado. E um dos pontos recorrentes em discussões em países da Europa, Estados Unidos, Ásia e América Latina é o desafio de acesso à moradia.
“Está mais difícil comprar imóvel praticamente no mundo todo, e o aluguel está subindo com força. Nós observamos esse movimento na Inglaterra, nos Estados Unidos, em diversos países da Europa, na Ásia, na Polônia e também nos Emirados Árabes”, afirma o executivo. “Eu costumo chamar isso de uma epidemia mundial de moradia.”
A percepção dele é empírica e parte de um trabalho de escuta e contato com diversos executivos, inclusive os que estiveram no GRI Chairmen’s Retreat 2026 – Europe, um fórum fechado realizado em St. Moritz, na Suíça, considerada uma espécie de “Fórum Econômico Mundial” do real estate. Entre as empresas que estiveram por lá, fundos como o GIC (fundo soberano de Cingapura) e grupos globais como RMZ e Brookfield.
Favaron afirma que esse cenário global desafiador para a moradia se dá por fatores tais como aumento de custos, juros elevados em várias partes do mundo e renda pressionada, que estaria criando um descompasso que já impacta tanto a compra quanto o aluguel em diferentes países. A seguir, os principais trechos da entrevista.
Forbes Brasil – Como o senhor avalia o momento atual do mercado imobiliário no mundo?
Gustavo Favaron – Quando organizamos os dados e analisamos preço por preço, país por país, o que aparece é um padrão muito claro. Está mais difícil comprar imóvel praticamente no mundo todo, e o aluguel está subindo com força. Nós observamos esse movimento na Inglaterra, nos Estados Unidos, em diversos países da Europa, na Ásia, na Polônia e também nos Emirados Árabes. Não é um fenômeno localizado. É uma tendência global. Eu costumo chamar isso de uma epidemia mundial de moradia. Não porque exista um único evento desencadeador, mas porque o problema de acesso está se espalhando de forma estrutural. Hoje, é difícil apontar um país onde comprar esteja ficando significativamente mais fácil. A grande exceção é a China, onde cerca de 90% das pessoas têm casa própria. Fora isso, a dificuldade aumentou.
O que está por trás dessa pressão sobre os preços?
O imóvel está ficando mais caro porque o custo subiu de forma consistente. O terreno ficou mais caro, a mão de obra ficou mais cara, o material ficou mais caro. Você tem inflação estrutural e não tem deflação. Ao mesmo tempo, a renda do consumidor não acompanhou esse ritmo. Antes já existia uma diferença entre renda e preço do imóvel. Agora essa diferença ficou muito maior. Com juros elevados, o financiamento pesa ainda mais. E quando há mudanças tributárias ou expectativa de aumento de custos, isso tende a ser repassado ao comprador. O resultado é um distanciamento crescente entre o desejo de compra e a capacidade real de compra.
Que efeitos esse cenário provoca no comportamento das famílias?
A vida continua. As pessoas continuam casando, tendo filhos, saindo da casa dos pais, mudando de cidade. Se não conseguem comprar, precisam alugar. O ponto é que a oferta de imóveis para locação não acompanha essa nova demanda. Quando você olha os anúncios de aluguel, percebe que os valores subiram mais do que o dobro da inflação e proporcionalmente mais do que o próprio preço dos imóveis. É uma questão clássica de oferta e demanda. Existe um descompasso grande entre quem precisa alugar e o volume de produto disponível. Foi isso que tornou os aluguéis tão caros em cidades como Londres e Nova York.
O estoque existente não absorve essa demanda?
Não absorve. Muitas vezes o estoque é antigo, mal localizado ou não atende às necessidades atuais. Se alguém tentar alugar um apartamento em São Paulo hoje, por exemplo, vai perceber que paga caro e nem sempre encontra um produto novo, bem localizado e pensado para locação. Faltam prédios desenvolvidos especificamente para esse fim. Os imóveis existentes não dão conta do aumento da demanda por aluguel.
Essa tendência é conjuntural ou estrutural?
Na minha visão, é estrutural. Enquanto o custo continuar pressionado e a renda não acompanhar, a dificuldade de compra não diminui. Quando alguém diz que o aluguel já está caro, eu costumo responder que ainda não viu nada. Se a oferta não aumentar de maneira relevante, a pressão continua.
O que muda, então, na lógica das incorporadoras?
Em mercados mais maduros, como Nova York, as incorporadoras perceberam esse movimento há anos e começaram a construir para alugar, e não apenas para vender. É o modelo conhecido como multifamily. A empresa desenvolve o prédio já com foco em locação e faz a gestão de uma carteira de centenas ou milhares de unidades. Com a demanda elevada e o aluguel em alta, esse modelo passa a fazer sentido econômico. Com o tempo, essas carteiras podem inclusive ser vendidas para fundos imobiliários. É uma mudança de produto e de estratégia.
O senhor acredita que esse movimento tende a ganhar força no Brasil?
Eu acredito que sim. Não significa que seja uma solução mágica, mas é um caminho natural diante do cenário atual. Muitas incorporadoras ainda pensam exclusivamente no modelo tradicional de vender unidades. Mas o produto voltado para locação é diferente. Exige outra estrutura e outra visão de longo prazo. Se a demanda por aluguel continuar crescendo, o mercado vai precisar se adaptar.
Diante desse cenário, qual é a orientação para quem está decidindo entre comprar e alugar?
Eu tenho sido bastante claro. Quem tem condições de comprar agora, compre. Não vejo uma perspectiva estrutural de queda de preços. Pode haver ajustes pontuais, em um bairro ou outro, em determinado momento. Mas olhando o ciclo mais longo, o problema de acesso à moradia não está diminuindo. Ele está aumentando.
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