Gestora de FIIs da Cyrela Aposta em Fundo de R$ 833 Milhões para Desenvolver Galpões Logísticos
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No cenário de real estate brasileiro, em que a cautela tem sido a regra, a Cy Capital decidiu dobrar a aposta. A gestora de fundos imobiliários do Grupo Cyrela, que possui R$ 2,8 bilhões sob gestão, prepara um novo fundo logístico com meta de captação de R$ 833 milhões.
A estratégia, detalhada por Bruno Ackermann, sócio e head de logística da gestora, foge do caminho conservador: em vez de adquirir ativos que já geram renda, o foco é o desenvolvimento puro — ou seja, construção, locação e venda.
Essa movimentação ocorre em um momento em que o setor ainda busca se recuperar de um 2025 dominado pelos fundos de “papel”. Ao optar pela construção de galpões last mile em regiões metropolitanas como São Paulo e Rio de Janeiro, Ackermann tenta capturar o lucro da incorporação que se perde na compra de ativos prontos.
“A gente captura esse lucro usando o DNA de desenvolvedor”, explica o executivo em entrevista à Forbes Brasil.
Segundo diz, isso reforça o pilar de valor de ser a gestora de FIIs da própria Cyrela. No entanto, o desafio é real, e Ackermann não foge das variáveis macroeconômicas. Para o executivo, a sinalização de queda da Selic para 2026 ainda é “tímida” e insuficiente para garantir, por si só, o ânimo dos investidores.
O sucesso da operação, portanto, depende de um controle rigoroso da inflação e dos custos de obra, para que os projetos não estourem o orçamento em um ano que promete ser pautado pela visibilidade das eleições.
Com o aporte de investidores institucionais como o GIC (Fundo Soberano de Cingapura), o fundo testará se a tese de expansão para outras capitais fora do eixo paulista, como Curitiba e Belo Horizonte, compensará os riscos de liquidez e as incertezas políticas que costumam travar projetos em fase preliminar. Confira, a seguir, trechos da entrevista de Bruno Ackermann à Forbes Brasil.
Forbes Brasil – Qual é o racional para a Cy Capital optar pela construção das estruturas, e não pela aquisição das já existentes?
Bruno Ackermann – O racional para a gente fazer construção é que a nossa tese sempre foi aproveitar essa expertise, o DNA que a gente tem aqui de desenvolvedor, e conseguir um retorno maior fazendo o desenvolvimento a partir do zero, a partir do terreno, e não comprando imóveis já prontos. Quando você compra um ativo existente, você está pagando um lucro já embutido para o desenvolvedor.
O ano de 2025 para os FIIs foi mais de papel do que de tijolo?
O ano de 2025 foi mais de papel porque a gente teve um ano de juros altos, e, com juros altos, acaba-se privilegiando os fundos de papel, que têm uma boa correlação com a taxa de juros. Os fundos de tijolo, ou qualquer outro fundo de equity puro, acabam sofrendo um pouco mais em épocas de juros altos. Porém, é aquela máxima que todo investidor sabe: a hora de investir é exatamente quando os preços estão mais baixos. Então eu diria que foi um ano mais de papel se você olhar a performance dos fundos, mas talvez um ano de oportunidades para quem aposta no longo prazo em fundos de tijolo.
Quais são os maiores desafios para as obras de 2026 saírem do papel no prazo, diante de variáveis como juros, taxação e questões geopolíticas globais e locais?
Os desafios para 2026, eu acho que são os seguintes: as obras que já estão começando, com projeto aprovado etc., terão como principal desafio ficar de olho na inflação e tentar manter as obras dentro do custo. A gente, assim como outros desenvolvedores, não acredita que as obras vão parar no meio ou que haverá desistência de projetos já avançados por questões político-econômicas.
Já aqueles projetos que ainda estão em fase preliminar, esses sim eu acho que vão sofrer um pouco mais. Os investidores em geral — a gente se inclui nisso — vão estar muito atentos, principalmente, ao resultado das eleições. Provavelmente, no primeiro e no segundo trimestre, já vai começar a haver uma visibilidade maior do que vai acontecer, e aí deve haver uma reação importante nos projetos que ainda não começaram, sobre se irão começar ou não.
A expectativa é de redução da Selic neste ano. Como isso impactará a Cy?
Eu acho que essa indicação de queda da Selic para 2026 não é suficiente para animar muitos investidores, até porque ela deve ser tímida, pelas expectativas atuais. Então, o que vai animar ou desanimar de fato será o que vai aparecer como resultado das eleições nas próximas pesquisas ao longo do ano.
Qual é, de fato, a estratégia da Cy? Venda total após a locação ou manutenção de ativos no portfólio para geração de renda recorrente no longo prazo?
A gente traça a estratégia conforme o perfil do nosso investidor. Hoje, os fundos de logística que a gente tem captado — principalmente com investidores institucionais, como o GIC e outros family offices — são compostos por investidores que visam ganho de capital. Eles não são capital mais passivo, que busca uma renda segura de longo prazo. Eles visam exatamente o ganho de capital nos ciclos imobiliários. Então a gente vai manter essa estratégia, que é a estratégia dos nossos principais investidores.
A gente também tem planos de captar fundos diferentes, com investidores mais de longo prazo, os chamados rentistas. Mas isso é um plano para o futuro. Por enquanto, quase todo o nosso capital visa ganho de capital. Assim, a estratégia continua sendo desenvolvimento, locação, maturação do imóvel e venda.
Pelos números, o segundo fundo terá o dobro do capital do primeiro. Qual será o principal diferencial na tese de investimento?
Sobre o segundo fundo, a ideia é que ele tenha o dobro do tamanho do primeiro, talvez até um pouco mais. A principal diferença é que a gente abre um pouco mais o escopo para investir em outras capitais além de São Paulo. O primeiro fundo ficou bem concentrado em São Paulo. O segundo também terá uma concentração grande no estado — eu diria entre 70% e 80% do capital —, mas passamos a investir, sempre dentro de um raio muito próximo do centro consumidor, em outras capitais como Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Brasília e Curitiba. Todas elas têm espaço dentro do nosso pipeline para esse segundo fundo.
Ter um parceiro como o GIC é um diferencial? Isso pode significar futuras investidas no mercado?
Sem dúvida. Ter um parceiro como o GIC é essencial, principalmente em momentos de capital mais escasso e juros altos, como foi esse último ano. Nesse cenário, é importante contar com capital institucional de longo prazo, que já está no Brasil há muito tempo e consegue enxergar as nuances, as altas e baixas da economia. Com certeza estamos mirando outras investidas, outros setores e outros investidores do mesmo porte. Essa é a nossa estratégia core.
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