IR 2026: Imóveis e FIIs Entram em Nova Fase de Cruzamento de Dados da Receita
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Passado o Carnaval e o começo “oficial” do ano, o contribuinte volta à realidade: é hora de encarar IPTU, IPVA e outros tributos. Mas nenhum deles desperta tanta expectativa quanto o IR (Imposto de Renda), o único capaz de devolver parte do dinheiro pago ao longo do ano anterior.
Nos próximos dias, a Receita Federal deve divulgar as regras da declaração de 2026. No caso de imóveis e FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário), porém, uma avaliação já é consenso nos principais escritórios de direito tributário do país: o Fisco deve ampliar o cruzamento de dados financeiros e patrimoniais, especialmente após a entrada em vigor da reforma tributária.
“O principal impacto da reforma nesse campo está no maior compartilhamento de informações entre órgãos fiscais e no aperfeiçoamento do cruzamento de dados financeiros e patrimoniais, exigindo maior atenção e cautela do contribuinte”, afirma Alessandro Amadeu de Fonseca, sócio do Mattos Filho.
Em resumo, no geral, a expectativa é a de que as regras devem continuar as mesmas. O que já mudou foi o alcance da fiscalização, com ambiente de monitoramento mais sofisticado e exigente em 2026.
A declaração de imóveis
Segundo Fernando Colucci, sócio da área tributária do Machado Meyer, o imóvel deve ser declarado pelo custo de aquisição, e não pelo valor de mercado ou pelo valor venal, que é a estimativa definida pelo poder público para cálculo do IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) ou do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).
“Como regra, a legislação brasileira não permite atualizar o valor do imóvel pela variação de mercado, de modo que o bem permanece registrado pelo custo histórico. Assim, quando o imóvel já consta em declarações anteriores, seu valor só deve ser atualizado se houver novos gastos incorporáveis ao bem no período”, afirma Colucci.
No programa da Receita, o imóvel deve ser informado na ficha “Bens e Direitos”, no Grupo 01 – Bens Imóveis, com o código correspondente ao tipo do bem. Do ponto de vista material, a lógica permanece inalterada. “O imóvel continua sendo declarado pelo custo de aquisição e só se altera quando há custo novo”, explica.
Não existe atualização monetária automática. O valor do bem só pode ser alterado quando houver despesas que comprovem aumento de custo. Entre elas estão:
- Preço efetivamente pago, incluindo entrada e parcelas quitadas;
- ITBI, escritura e registro pagos pelo comprador;
- Despesas indispensáveis à aquisição, com documentação;
- Benfeitorias que agreguem valor, desde que comprovadas.
“A lógica prática, e a fonte de muitos erros, é: não se ‘reavalia’ o imóvel; apenas compõe custo quando há gasto novo comprovável”, orienta Colucci.
Mudança operacional no preenchimento
A principal novidade da declaração de 2026 é operacional e pode pegar o contribuinte desatento. A atualização do valor do imóvel passou a depender do registro de um evento específico no sistema da Receita. Evento, nesse contexto, é todo fato que altere o custo do imóvel, como o pagamento de uma parcela, a quitação do financiamento ou a realização de uma benfeitoria.
“É necessário lançar um evento relacionado ao imóvel para que seu valor seja atualizado; ou seja, não é para simplesmente editar o valor: é para registrar o evento que justifica a mudança”, explica Colucci.
Janela do regime especial fechou
A Lei nº 15.265/2025 criou o Rearp (Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial), que permitiu a atualização de bens adquiridos até 31 de dezembro de 2024, no Brasil ou no exterior, a valor de mercado, mediante pagamento definitivo de 4% sobre a diferença entre o valor histórico e o valor atualizado.
A adesão poderia ser feita por meio da declaração de opção ao Rearp até o dia 19 de fevereiro. O regime tinha caráter opcional e exigia formalização específica. Para quem não aderiu, permanece integralmente aplicável a regra do custo histórico.
Fundos imobiliários
No caso dos FIIs, também não houve mudança estrutural. Em 2025, a Medida Provisória nº 1.303 chegou a propor o fim da isenção de imposto de renda sobre rendimentos recebidos por pessoas físicas.
Pela proposta, cotas emitidas a partir de 1º de janeiro de 2026 seriam tributadas à alíquota de 5%, enquanto as emitidas até 31 de dezembro de 2025 manteriam a isenção. “Essa MP, porém, perdeu a vigência sem ser convertida em lei, de modo que as regras atuais de tributação dos rendimentos de FIIs seguem inalteradas”, afirma Fonseca.
Na prática, os rendimentos continuam isentos para pessoas físicas, desde que atendidos os requisitos legais. Eles devem ser informados na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, com o CNPJ e o nome do fundo.
As cotas devem ser declaradas na ficha “Bens e Direitos” pelo valor de aquisição ou pelo custo médio, caso tenham sido compradas a preços diferentes. “Eventuais ganhos de capital na alienação das cotas estão sujeitos à tributação e devem ser apurados e recolhidos pelo próprio investidor”, afirma Fonseca.
Segundo Colucci, o regime dos FIIs permanece organizado em três frentes:
- As cotas devem ser declaradas em “Bens e Direitos”, no Grupo 07 – Fundos, Código 03 – Fundos de Investimento Imobiliário, pelo custo de aquisição ou custo médio;
- Rendimentos isentos devem ser informados na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”;
- O ganho de capital na venda das cotas é tributável, em regra à alíquota de 20%, com apuração mensal, recolhimento via DARF e informação na ficha de “Renda Variável”.
A recomendação dos especialistas é manter atenção técnica no preenchimento da declaração e organização rigorosa da documentação que justifique eventuais alterações de valores. “É recomendável que o investidor acompanhe as orientações da Receita Federal e, quando necessário, busque assessoria especializada, já que propostas legislativas em tramitação no Congresso podem alterar esse cenário nos próximos exercícios”, afirma.
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