Retrofit De Luxo Avança Em Bairros Nobres Com Unidades De R$ 35 Milhões
Tradicionalmente associado à recuperação de prédios antigos em áreas centrais, o retrofit começa a ganhar espaço também em bairros nobres, com projetos de luxo. A conversão de edifícios comerciais em residenciais e a requalificação de construções antigas têm sido adotadas tanto por incorporadoras voltadas ao público de alta renda quanto por empresas focadas em locação.
No segmento de venda, incorporadoras têm apostado na requalificação de ativos bem localizados como alternativa a novos lançamentos. Entre eles está o PJM923, retrofit do antigo Consulado Americano, nos Jardins. O empreendimento prevê 16 apartamentos com 580 metros quadrados, com valores que chegam a R$ 35 milhões cada.
Metade deles já está comercializado, segundo Rodolfo Del Valle, sócio da empresa. Parte desse desempenho se deve aos nomes envolvidos no projeto, que tem arquitetura assinada por Isay Weinfeld, e paisagismo por Rodrigo Oliveira, dois nomes conhecidos no mercado de alto padrão.
Outra mostra de que o retrofit rompeu barreiras e chegou a bairros nobres vem do Edifício Tânia, na alameda Ministro Rocha Azevedo, também nos Jardins. O projeto, tocado pela Planta, comandada por Guil Blanche, Forbes Under 30 em 2018, terá 14 unidades com preços a partir de R$ 4 milhões.
A Planta também é responsável pelo retrofit do Edifício Victória, no Itaim Bibi, que terá 110 unidades residenciais, duas lajes corporativas e duas lojas. O projeto foi pré-vendido para a Brookfield, com preço inicial de metro quadrado de R$ 28 mil e entrega estimada para 2027.
Aliás, a prova de que o retrofit vem chamando a atenção do mercado está justamente na parceria entre Brookfield e Planta. Inicialmente focada em revitalização de prédios da região central, com 15 empreendimentos já entregues, a empresa cofundada por Blanche vendeu, em 2024, cinco prédios para a Brookfield Properties por R$ 250 milhões, todos localizado na Vila Buarque.
Quem também já observou esse potencial foi a XP, que financiou a Metaforma, empresa responsável pela transformação do antigo prédio da Telesp, conhecido como Edifício 7 de Abril, no centro. Entre as várias configurações do prédio existem também opções voltadas à alta renda.
Nicho do nicho
Embora seja um termo usado para denominar reformas estruturais em construções inteiras, o retrofit, que já é um nicho do mercado imobiliário, vem avançando em outras frentes, criando uma espécie de “nicho do nicho”. É o caso da Dupllex, especializada em retrofit de coberturas. A empresa foi fundada por Gustavo Saraiva e Marcus Grigoletto no ano de 2021, logo após a saída dos dois da Loft, o unicórnio que ajudaram a fundar.
A criação da Dupllex se deu após os dois perceberem a demanda por esse tipo de moradia durante e logo após a pandemia. Como já tinham experiência com compra, reforma e revenda de imóveis de alto padrão, atividade que exercem desde 2006, logo após saírem da faculdade, eles decidiram apostar num nicho muito exclusivo, que demanda garimpar os melhores imóveis disponíveis nessa configuração.
Segundo dizem, as antigas coberturas tinham projetos desproporcionais, com piscinas gigantescas, churrasqueiras mal localizadas, entre outros, e eles perceberam que os donos e os interessados nas compras desses imóveis não tinham lá grande disposição para encarar esse desafio. Além de caro, um retrofit desse porte demanda um nível de complexidade que foge do “faça você mesmo” (do it yourself), no caso, contrate você mesmo.
Com isso, eles passaram a fazer um mapeamento de coberturas localizadas em prédios com, no mínimo, 30 anos de idade e começaram a adquirir esses imóveis. O VGV (Valor Geral de Vendas) acumulado desde então passa dos R$ 200 milhões, com ticket médio dos empreendimentos em R$ 7 milhões.
O foco de atuação deles são bairros tais como Jardins, Itaim Bibi, Moema e Vila Nova Conceição, em São Paulo. E, a despeito de quem acha que usar o termo retrofit é apenas “modinha”, eles dizem que o que fazem vai muito além de uma simples reforma.
Em todos os projetos, eles estabelecem um padrão de entrega, que inclui automação completa, aquecimento de piso nos banheiros, janelas antirruído e portas blindadas, além de outras especificidades que podem ser exigidas pelos clientes, como criar uma varanda onde antes era o fundo do apartamento, ou mudar uma piscina de lugar.
Nem só de venda vive o retrofit de luxo
Se na venda o retrofit se consolida como alternativa a novos lançamentos, no mercado de renda ele passa a cumprir outro papel. O retrofit já vem ganhando terreno entre as empresas que atuam inclusive no multifamily, modelo de empreendimento com várias unidades geridas por um único proprietário.
Além do caso da Brookfield, que adquiriu os prédios da Planta para esta finalidade, a Vila 11, que também atua no setor de multifamily, também abriu mão da estratégia em um de seus novos empreendimentos, o Vila 11 Brooklin, primeiro projeto de retrofit residencial da empresa.
Localizado na Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, o edifício recebeu investimento de R$ 75 milhões e resultou na transformação de uma antiga torre corporativa em residencial para locação. Com 12.640 metros quadrados de área construída, o empreendimento reúne 132 unidades de 36 metros quadrados a 70 metros quadrados. A estrutura original permitiu manter o pé-direito de até 3,50 metros, algo nada comum em empreendimentos imobiliários novos.
Com locações que variam de R$ 6 mil e R$ 11 mil ao mês, o público-alvo são profissionais que trabalham na região, que vem ganhando espaço no mercado de escritórios de alto padrão, conforme já revelou reportagem desta Forbes Brasil.
Segundo Jorge de Moraes, diretor de marketing e comercial da Vila 11, a estratégia de requalificação de edifícios existentes faz parte da visão de crescimento da empresa. “Novos projetos de retrofit já estão em estudo em bairros estratégicos da capital”, adianta.
No Rio de Janeiro, o movimento inclui a revitalização de edifícios históricos. O antigo Hotel Glória passa por transformação para uso residencial, com valor médio de metro quadrado acima de R$ 35 mil. Já o Edifício A Noite, antiga sede da Rádio Nacional, será convertido em empreendimento de uso misto com 447 apartamentos, três lojas, restaurante no 23º andar e mirante aberto ao público.
Embora não sejam voltados à alta renda, programas públicos também incentivam esse tipo de iniciativa. Em São Paulo, o Requalifica Centro prevê descontos no IPTU durante as obras e facilita a renegociação de dívidas. No Rio, o Reviver Centro concede isenções de IPTU e ITBI para conversão de prédios comerciais em habitação.
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