São Paulo é a Cidade Mais Segura do Mundo Contra Bolhas Imobiliárias, diz UBS
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O UBS Global Real Estate Bubble Index 2025 classifica São Paulo como a cidade mais segura entre 21 grandes metrópoles mundiais, mesma posição alcançada na edição de 2023.
A diferença é que, desta vez, a pontuação foi de menos 0,10, a menor da série histórica, o que coloca São Paulo como a única cidade a figurar no campo negativo do índice. Isso indica que seus preços estão muito mais ancorados na realidade econômica do que os de capitais como Miami ou Zurique.
O índice, conhecido em português como Índice Global de Bolhas Imobiliárias da UBS, avalia o risco de desequilíbrios nos mercados residenciais ao redor do mundo. O conceito de bolha, conforme detalhado pelos analistas do UBS, refere se a uma precificação substancial e sustentada fora dos fundamentos econômicos de um ativo.
Os sinais de alerta surgem quando há um descolamento agressivo entre os preços dos imóveis e a renda local ou o valor dos aluguéis. Historicamente, esse desequilíbrio antecede crises imobiliárias severas.
Em São Paulo, no entanto, o cenário atual mostra uma estabilidade dos preços reais desde 2022, segundo o estudo. A cidade aparece à frente de Nova York, Paris e Milão.
No topo do ranking de 2025, Miami apresenta o maior risco de bolha imobiliária do mundo, com índice de 1,73. Essa situação é impulsionada por uma valorização de 50% no preço dos imóveis nos últimos cinco anos.
Em São Paulo, a dinâmica é inversa à de mercados superaquecidos. Embora os aluguéis tenham subido 5% em termos reais no último ano, os preços de venda dos imóveis têm dificuldade para acompanhar a inflação, pressionados pelas altas taxas de juros do financiamento imobiliário no Brasil.
Além de Miami, aparecem no topo do ranking Tóquio, com índice de 1,59, e Zurique, com 1,55, ambas em zona de alto risco de bolha imobiliária. Outras quatro cidades estão em risco elevado, sete em risco moderado e quatro em risco baixo.
Risco de bolha está diminuindo
Entre outros pontos, o relatório monitora variáveis como a relação entre preço e renda, o volume de empréstimos hipotecários e a atividade de construção para determinar o nível de risco em quatro categorias: baixo, moderado, elevado e alto. Em resumo, o índice avalia a saúde do mercado imobiliário.
De forma geral, os dados de 2025 revelam uma tendência global de diminuição dos riscos de bolha imobiliária. Desde 2022, os preços médios dos imóveis caíram 15%, reflexo do aumento generalizado das taxas de juros.
Enquanto os juros permanecem elevados, o uso de alavancagem financeira para a compra de imóveis segue penalizado, o que impede uma escalada irracional dos preços de venda, segundo os autores do relatório.
Motivos para o alto risco
Tóquio e Zurique acompanham Miami na categoria de alto risco. Na capital japonesa, os preços estão 35% acima dos níveis de cinco anos atrás, enquanto a renda dos moradores cresceu apenas um dígito no mesmo período.
Em Zurique, a relação entre preço e aluguel é a mais alta do mundo. Isso significa que investidores aceitam retornos muito baixos com aluguel na expectativa de uma valorização contínua dos imóveis.
Outro ponto de destaque é a crise global de acessibilidade. O estudo revela que, em cidades como Hong Kong, um trabalhador qualificado precisa de 14 anos de renda média para comprar um apartamento de apenas 60 metros quadrados.
Mesmo em cidades classificadas como de baixo risco, como Paris e Londres, os preços dos imóveis superam dez vezes a renda anual média da população, tornando a casa própria um objetivo cada vez mais distante para as novas gerações.
Em Paris, os autores apontam que padrões energéticos mais rigorosos estão gerando descontos em imóveis energeticamente ineficientes, ao mesmo tempo em que elevam a qualidade e os aluguéis dos imóveis mais eficientes, pressionando ainda mais os orçamentos familiares.
Em Londres, o principal entrave é o baixo número de novos projetos habitacionais, impactado por regras rígidas de planejamento urbano, custos elevados de financiamento e demanda moderada.
Algumas cidades, no entanto, avançaram rapidamente em termos de risco. Madri e Dubai registraram os maiores saltos no último ano, com altas de preços de 14% e 11%, respectivamente.
Em Dubai, o forte crescimento econômico e a demanda estrangeira elevaram o risco de moderado para elevado, levantando questionamentos sobre a sustentabilidade desse ritmo de valorização diante de um possível aumento na oferta de novos empreendimentos. A população da cidade cresceu quase 15% desde 2020, pressionando a oferta disponível e impulsionando os aluguéis, segundo o estudo.
Redesenho da demanda e rearranjo demográfico
Além dos juros, fatores demográficos e mudanças no mercado de trabalho após a pandemia redesenharam a demanda por imóveis. Entre 2010 e 2020, os centros urbanos se valorizaram mais do que os subúrbios, mas essa tendência se inverteu nos últimos cinco anos.
Segundo os autores, dois fatores explicam esse movimento. O primeiro é a migração da demanda para os subúrbios após a pandemia, impulsionada pela expansão do trabalho flexível. O segundo é o impacto das taxas de juros mais altas, que reduziram a acessibilidade em muitas cidades e empurraram compradores para subúrbios e cidades satélites mais baratos.
Ainda assim, o UBS projeta que o envelhecimento da população e a busca por melhor infraestrutura e serviços podem atrair novamente moradores para os centros das grandes metrópoles, especialmente em cidades com oferta limitada de novos imóveis.
Para o futuro, a expectativa é que o setor imobiliário volte a atuar como um refúgio financeiro em um ambiente global marcado por alta dívida pública e inflação persistente. Caso os bancos centrais iniciem um ciclo de cortes de juros até 2026, a demanda pode ser reativada em escala global.
No caso de São Paulo, isso pode representar o fim do período de estagnação dos preços. Segundo o estudo, a inflação perdeu força, mas o Banco Central do Brasil ainda não sinalizou cortes de juros. “Enquanto as taxas elevadas de financiamento continuarem penalizando o uso de alavancagem, ganhos expressivos de preços seguem improváveis”, escrevem os autores.
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